Condominio. Due registri importanti introdotti dalla riforma condominiale a cautela dei condomini

Sabrina Nanni con l'On. Cosimo Maria Ferri e Sergio Gaglianese vice Presidente Confassociazioni

Iniziamo una collaborazione con Sabrina Nanni, Presidente Nazionale dell’associazione Aiceberg a tutela dei cittadini

AVEZZANO – Novità importanti nel campo dell’Amministrazione dei Condomini e, soprattutto, per quanto riguarda atti e obblighi dell’Amministratore a tutela, per la trasparenza e la correttezza in favore del condomino amministrato. Ce li spiega Sabrina Nanni, presidente dell’associazione Aiceberg e Responsabile dello Sportello Nazionale Antitruffa, con la quale oggi iniziamo una collaborazione in favore dell’informazione di servizio al cittadino. Per arrivare a queste conquiste in tema di Amministrazione di Condominio, Sabrina Nanni ha avuto una intensa collaborazione con l’on. Cosimo Maria Ferri, già sottosegretario alla giustizia e artefice della riforma condominiale, e Sergio Gaglianese vice Presidente di Confassociazioni.

Questo il primo contributo di Sabrina Nanni ai nostri lettori: “Siamo quasi alla chiusura dell’anno finanziario e molti condomini si stanno rivolgendo a me, chi per il cambio dell’amministratore, chi per chiedere delucidazioni sui rendiconti consuntivi che verranno inoltrati loro dal proprio amministratore.

Beh intanto con questo articolo vorrei rispondere un po’ a tutti i condomini e dare loro dei suggerimenti, sull’approvazione del rendiconto – registro di contabilità e registro di anagrafe condominiale

Sabrina Nanni

Il rendiconto consuntivo, dovrà intanto essere approvato entro i 180 gg dalla chiusura dell’anno finanziario, nell’assemblea ordinaria dove verrà inserito all’ordine del giorno anche l’approvazione del bilancio preventivo, e la nomina del nuovo amministratore.

Prima dell’approvazione del bilancio consuntivo il condomino può richiedere all’amministratore, meglio se tramite a/r o pec, di consultare tutta la documentazione inerente al rendiconto in oggetto da approvare e di consultare il registro contabilità.

Il registro contabilità è stato introdotto con la nuova legge 11 dicembre 2012 n. 220, (la cosiddetta riforma del condominio) tra le attribuzioni dell’amministratore, insieme anche al registro di anagrafe condominiale ecc.

Il registro contabilità è predisposto dall’Amministratore di condominio per ogni condominio amministrato, può essere stilato a mano su registro cartaceo, annotando tutte le operazioni contabili svolte o attraverso il software gestionale.

La definizione che la nuova legge dà è molto semplice: chiede di annotare tutti i movimenti contabili del condominio, in entrata ed in uscita entro 30gg. dall’ effettuazione, in ordine cronologico.

Qual è il rapporto tra il rendiconto ed il registro di contabilità?

L’ art.1130 indica quale deve essere il contenuto e come si compone il rendiconto annuale: il registro di contabilità è una delle sue parti costitutive. Esso deve essere a disposizione dei condomini, unitamente ai documenti giustificativi di spesa, di cui i condomini possono prendere visione in ogni tempo ed estrarre copia a proprie spese. È opportuno che detto registro, cosi come i documenti giustificativi di spesa, siano a disposizione per la consultazione nel corso dell’assemblea ordinaria. A prima vista, si potrebbe ritenere erroneamente che il registro di contabilità coincida con l’estratto conto del conto corrente condominiale, in quanto l’amministratore è obbligato a far transitare tutte le somme ricevute od erogate su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.

In realtà, nel registro di contabilità’, si devono registrare anche operazioni contabili, in entrata o in uscita, per le quali non si può avere una corrispondenza biunivoca fra registro di contabilità e conto corrente condominiale. Un primo caso si può avere quando l’amministratore preleva dal conto corrente condominiale una somma in contanti con cui effettuerà vari pagamenti di spese che non sarebbe pratico effettuare con l’assegno ad esempio invio di raccomandate, ecc. un secondo caso quando una fattura sarà pagata in più riprese, sul registro di contabilità si dovranno effettuare più registrazioni, quanti sono gli acconti versati al fornitore o professionista. il registro di contabilità è redatto gratuitamente dall’amministratore. L’amministratore prima della convocazione dell’assemblea e quando agisce per il recupero della quota di spesa di competenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, dovrà far riferimento al registro anagrafe condominiale e curare la sua tenuta (art.1130 c.c.).

Il registro anagrafe dovrà contenere tra le cose elencate nell’art.1130 le generalità, comprensive del codice fiscale -della residenza o domicilio dei titolari dei diritti reali e di diritti personali. I dati catastali di ciascuna unità immobiliare (io allego sempre anche la visura), ecc. ogni condomino dovrà quindi comunicare ogni variazione all’amministratore entro 60gg.

Nell’ipotesi che un condominio sia sprovvisto di registro anagrafe condominiale, perché il precedente ha omesso tale incombenza il nuovo amministratore trovandosi nell’impossibilità di convocare un’assemblea, o trovandosi nell’impossibilità di effettuare certificazioni telematiche detrazioni 50%  in cui è obbligatorio inserire codice fiscale, foglio particella , nome del proprietario d, sub, dovrà per forza attivarsi in tempi rapidi, o convocare un’assemblea, ma non sapendo i titolari del diritto che qualora si invii ad un condomino apparente, potrebbe impugnare dovrà attivarsi a reperire detti dati all’agenzia del territorio, consultando i registri immobiliari ed affidandosi anche a tecnici. Dette spese quindi sostenute dall’amministratore, per inerzia del condomino o magari per incompetenza del precedente amministratore che non lo ha stilato, devono essere rimborsate dal condomino inadempiente, al nuovo amministratore che effettua una prestazione e sostiene delle spese (es. visure, tempo, benzina ecc.).

Detti costi andranno inseriti nel rendiconto condominiale ed addebitati ai condomini. È importante che l’amministratore adempia. l’art. 11129 c.c. n. 7 prevede che la mancata ottemperanza a questo obbligo costituisce grave irregolarità che potrebbe permettere anche ad un singolo condomino di chiedere la revoca al tribunale”. – Sabrina Nanni – Presidente nazionale associazione Aiceberg (amministratori imprese condomini) e Responsabile Sportello Antitruffa Condominiale Nazionale

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